房地产开发与经营二套资料对应答案
发布日期:2014-05-13 点击次数:1754
内容提要：二套复习资料答案
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《房地产开发与经营》（二）答案
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一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分,共30分）
在每列出的四个被选选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在小题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1. A2．A3．D4．D5．C6．A7．D8．B9．B10．D11. B12.A13.C14.B15.D
16.D17.B18.C19.D20.C21.B22. A23.C24.D25.B26.A27.A28.B29.D30.B
二、多项选择题(本大题共5题，每小题2分，共10分。在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。)
31．ABD32．ABCD33．ABDE34．BCDE35．ABC
三、名词解释(本大题共4题，每小题3分，共12分。)
36．房地产开发项目成本：项目建设、销售过程中所花费的全部费用，包括开发成本和销售成本。
37．财务净现值：将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折线率逐期折现的现值的代数和
38．房地产综合开发指房地产开发企业在城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让开发项目或者销售、出租商品房的行为。
39．国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。
四、简答题(本大题共6题，每小题6分，共36分。)
40. 第一步，确定企业当前的使命、目标和战略；
第2—5步，SWOT战略分析；
(1)外部环境分析(2)内部资源和能力分析
第6—8步，构造战略、实施战略、评估战略。
41. 现阶段，房地产开发企业获取建设项目用地的途径有主要有下列4种：
（1）通过行政划拨方式(含征用集体土地)取得；
（2）通过国家出让方式取；
（3）通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)；
（4）通过土地或房地产的租赁方式取得。
42. 市场宏观环境调查；城市房地产市场调查；消费者行为调研与市场需求容量调研；项目所在区域环境状况调研，项目基本情况调查研究。
43．房地产项目市场分析的方法有盈亏平衡分析、项目安全利率分析、敏感性分析、概率分析。
44．房地产企业融资的方式有：银行贷款融资、信托融资、股票融资、房地产债券融资等。
45．工程项目质量管理的特点有:影响因素多、质量波动大、质量变异大、质量隐蔽性、终检局限大。
五、论述题(本大题共1题，共12分。)
46．(1)以出让方式取得的土地使用权
以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件：
1) 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
2)属于房屋建筑工程的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上可以转让；属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让；转让房地产时房屋已建成的，还应持有房屋所有权证。
(2)以划拨方式取得的土地使用权
对于以划拔方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。
1）经有批准权的人民政府批准的由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；
2)可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
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